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姚程晨律师 姚程晨律师,毕业于南开大学,法律硕士,国浩律师(北京)事务所专职律师,北京市律师协会会员。姚程晨律师主要执业领域为民商事纠纷,擅长处理执行类案件、合同类纠纷、房产纠纷、公司类纠纷等诉讼案件并为多家国企提供常年法... 详细>>

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房产纠纷

房改房购买须掌握的法律常识

房改房购买须掌握的法律常识

本文指导购买房改房,作为产权具有特殊性的房改房一直是购房者的既爱又怕。因为房改房价格低廉却产权芳龄等不明确。购买之后往往会存在许多其他纠纷。那么,应该如何购买房改房才不会后悔呢。本文主要阐述房改房的概念,税费,购买注意事项等。为需要和打算购买房改房的购房者提供一二参考。

一、房改房定义

1.房改房又可以叫做已购公房,是指是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

2.房改房分为成本价、标准价(优惠价)、央产房等类型,每种类型的房屋交易方式都有所不同。

3.按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。

4.房改房的销售对象是有限制的,不是任何人都可以享受房改的优惠政策,购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

5.购买房改房有一定的优惠政策,公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。

6.购买的房改房,在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房,一般要在住用若干年以后才可出售,如职工以标准价或成本价购买的公有住房。

二、房改房能买吗、房改房可以买吗?

1.房改房可以买,最主要是要看产权人与原单位签署的原购房协议(或称买卖合同)中有没有特殊约定,如:房产要转让时单位有优先购买权,或只能出让给本单位职工等。如没有约定的话,就可以放心购买。

2.二手房市场上的房改房无外乎两种:完全产权和部分产权。形成这两种房改房的原因,要追溯至当年的房改政策,当年职工参加房改购买房屋时,有市场价、成本价和标准价购房三种选择。

3.当年按市场价购房的,产权归个人所有,可以随时上市买卖;按成本价购房的,产权归个人,但一般5年后才能进入市场买卖,买卖前要交纳土地出让金;按标准价购房的,职工拥有部分产权,具体按照当年标准价占成本价的比重来确定。

4.并非所有房改房都可以上市买卖,比如军队、保密单位、教育部直属高校的房改房,目前还不可以随便出售。

5.在在房改房买卖过户时,一定要注意产权过户必须报经房屋土地管理部门办理完毕才算完成。

6.房改房上市买卖的手续比一般的二手房买卖多了一道手续,即原户主夫妻双方须带房产证、身份证原件去房改办申请上市买卖,经过鉴定,拿到上市审批方可按二手房买卖程序进行买卖。

7.因此,房改房是可以买的,但是在购买的时候要谨慎。

三、购买房改房注意事项

1.了解产权可靠性;

2.确认登记的面积、使用期限;

3.清楚房屋背景与周边环境;

4.确定房价的合理性;

5.慎重办理交易过户手续。

四、房改房交易税费

1.土地出让金

房改房需要交纳土地出让金,计算公式为:当年成本价×建筑面积×1%/。

2.个人所得税

房改房的个人所得税计算方法与商品房相同,只是起算时间上,房改房是以该房产当初房改时,交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算,需提供当时的缴款凭证作为计算依据,另外,在按照(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%的标准计算时,房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据,而是统一核定为4000元/平米。

需要注意的是,除了可以直接上市的成本价房改房以外,还存在有优惠价、标准价两类房改房类型,标准价和优惠价的房改房上市,需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市,优惠价、标准价补足成本价的计算公式为:当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%,交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。[page]

答:出售房改房的成本价,按所售房屋的重置价格(即根据当年、当地的建筑技术和工艺水平、建筑价格、人工和运输费用等条件,重新建造与评估对象具有相同结构、式样、标准、质量和效用的房屋所需的费用)结合房屋成新折扣评定房屋的合理价格。

所购买房屋使用年限超过30年的,按30年计算其折扣;使用年限未超过30年的,按照有关规定计算其折扣,成本价售房年折旧率按2%计算,对于经过大修或设备更新的房屋折旧年限,按有关规定评估确定。

购买房改房时,其中有一项是计算工龄折扣,请问工龄折扣延续到什么时候?工龄折扣是否有最高限制?

答:职工以成本价购买公有住房,按购房职工夫妇双方建立住房公积金前的工龄给予工龄折扣。其成本价与工龄折扣率为0.9%。

购房职工夫妇的工龄须凭其工作单位的劳动、人事部门(包括人才交流中心)按国家规定开具的证明确认。购房职工丧偶再婚的,按其与现配偶工龄和计算。未参加过工作无工龄的不享受工龄折扣。

一户家庭有两套住房能否都按房改政策购买,购房折扣应如何计算?

答:购买公有住房实行限量,购房人一个家庭有两处(包括承租公房、自有私房)以上住房的面积应合并计算。同一家庭成员只能计算一次购房人口,不得重复计算。对单独居住的丧偶、离异和30岁以上未婚职工,购房时可按两人计算。领导干部和知识分子的购房标准,按国家规定的有关住房标准掌握。在计算家庭购房人口时,对按规定进行工作、学习及探亲期限内的原家庭共居成员中的出国人员,可凭其所在单位劳动、人事部门的证明,计入家庭购房人口。按上述规定家庭人口计算未超过规定面积标准的,均应享受房改售房的各项折扣,超过规定标准的部分应执行市场价格,不享受房改规定的折扣。

如果单位是股份有限公司,不知他们的房屋能否出售给该公司以外的个人?

答:(1)任何单位在进行房改售房时,无论是本单位还是外单位的职工,只要符合买房条件,都要一视同仁予以出售;

(2)有些股份公司改造之后,股东认为,按照房改价格卖房,股东权益受到了损害。其实,对股东来说,一方面对于外单位职工,现住房只是以低租金出租,公司只能收到很少的收入,这实际上在更大程度上损害了股东的权益;另一方面对非本单位职工,不按照房改价售房,在政策上是不允许的。所以应该按照房改方案出售。

无房户买房能否申请补贴?

答:根据房改实施方案的规定可以申请住房补贴。无房户住房补贴发放的对象是:无房户和住房未达到本方案规定的住房面积标准的职工(含离退休职工),只要人事、工资关系在机关单位,无论在职或离退休都是单位的住房补贴对象。无房老职工1998年底以前工作年限内的住房补贴(包括建立住房公积金制度前的工龄补贴)采取一次性发放方式。在职工购房时,向所在单位提出申请得到批准后,由所在单位直接付给购房人(单位)。

房改房购买最关键的还是注意房改房的产权问题,以及计算房改房的房龄。只要房改房产权明确,芳龄较新,则可以考虑购买。但是,还是需要根据实际情况慎重考虑。



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